房產已登記過戶到第三人名下還能要回嗎 借名買房被朋友坑慘了

以朋友名義買房，如果房產被朋友私自登記過戶到第三人名下一般不能要回，惡意串通的除外。建議房子盡量登記在自己名下，不要借名買房，以免權益受到損害而得不到保護。房子實在要登記在他人名下，要與登記名義人簽訂協議，明確產權實際歸誰，便于事后維權。買房，相信對于很多人來說，都是人生中的一件大事。但在現實生活中，出于一些特殊的原因，購房者可能會將買來的房屋登記在他人名下，也就是我們常說的“借名買房”。此舉雖可能一時方便，殊不知存在著很大的法律風險。

近日，涪城區人民法院就審理了這樣一起所有權確認糾紛案，一起來看看。

2006年12月19日，梁偉（買受人）與綿陽市某房地產開發有限責任公司（出賣人）簽訂商品房買賣合同，購買了位于涪城區的一套房屋，并辦理了產權登記，該房屋登記所有權人為梁偉。2021年9月24日，梁偉與張濤簽訂《綿陽市存量房買賣合同》，約定將上述房屋予以轉讓，并辦理了不動產權變更登記。2021年9月，綿陽市自然資源和規劃局發放了綿陽市不動產權權屬證書，載明該房屋由張濤個人單獨所有。

自己名下的房屋，并且是按照程序予以轉讓，這原本無可厚非?？刹涣暇驮谶@時，梁偉的好友王鵬卻突然“跳”了出來，聲稱自己才是案涉房屋所有人，轉讓行為“實屬無效”?！胺课莸氖赘犊?，是我通過抵銷一家公司欠款29萬余元的方式支付的，因為我和梁偉是朋友關系，且他的征信較好，這才約定以他的名義購買房屋并登記在他名下，由其代為持有?！蓖貔i說，此前雙方對于自己系案涉房屋的真實權利人一直無爭議，且房屋的首付款、稅費、按揭貸款等費用均由自己實際支付。2009年收房后便進行裝修、入住，期間所產生的水電氣費、物業管理費等也由自己繳納。

“后來，我們之間出現了經濟糾紛，在這樣的情況下，他未經我同意就擅自將房子轉讓給他人并辦理了登記過戶?！蓖貔i認為，梁偉僅僅是案涉房屋的名義登記人，其對案涉房屋從未實際占有、使用過，即便兩人之間存在其他經濟糾紛，梁偉也無權將房屋轉讓給他人。在幾經協商無果后，王鵬起訴到了法院，要求現居住在房屋的張濤限期搬離。

面對王鵬的訴求，梁偉辯稱，依據《民法典》規定不動產權屬以登記為準，既然自己系案涉房屋的原產權登記所有權人，而后依法辦理不動產轉移登記的行為就并無不妥，請求駁回王鵬的全部訴求。

涪城法院審理認為：本案屬于一起所有權確認糾紛案，遂從以下焦點進行了分別評析。

◎王鵬與梁偉之間就案涉房屋是否存在代持關系？

庭審中，原告王鵬陳述其與梁偉之間就案涉房屋存在代持關系，自己才是案涉房屋的實際所有權人。為證明其主張，王鵬向法院提交了房地產公司收據、所在物業公司收款收據、裝飾裝修訂單、水電氣票據等證據，擬證明案涉房屋系自己購買、裝修、居住、生活。法院認定，王鵬提交的上述證據均系原件，且房屋交房后也一直由王鵬一方在居住使用，結合上述證據及當事人陳述，足以認定王鵬與梁偉之間就案涉房屋存在代持關系。

◎王鵬和梁偉就案涉房屋存在代持關系能否對抗梁偉與張濤之間的房屋買賣合同，要求將房屋恢復登記至王鵬本人名下？

法院認為，張濤與梁偉簽訂商品房買賣合同前，審查了該房屋的產權證，已盡到了一個理性消費者最基本的注意義務，并且在雙方簽訂合同后，張濤已按照合同約定支付了的購房款，價格符合市場行情。如今，該房屋已過戶登記至張濤名下。根據現有證據，無法證明梁偉與張濤之間系惡意串通，故王鵬雖與梁偉就案涉房屋存在代持關系，但其不能對抗張濤作為善意第三人通過善意取得該房屋的所有權。故王鵬要求確認其為案涉房屋的所有權人，并主張將案涉房屋產權恢復至其名下的請求，于法無據，不予支持。

綜上，法院判決駁回原告王鵬的全部訴訟請求。（本文人物均為化名）